房企高周轉(zhuǎn)模式不可持續(xù)，建安投資觸底反彈

2018H2以來，房地產(chǎn)新開工和銷售面積累計增速、期房和現(xiàn)房銷售面積增速出現(xiàn)一定背離，主要原因是房企主動選擇加快施工進度、加速拿到預(yù)售證、加快回款，同時加大期房的銷售比例來增強流動性。

未來“高周轉(zhuǎn)”模式不可持續(xù)，1-4月土地購置面積累計下降33.8%，預(yù)計房地產(chǎn)新開工或?qū)⒂?019H2回落。與此同時，2019年以來建安投資恢復(fù)正增長，其中4月單月投資金額為6944萬億，同比增速反彈至6.77%。與房地產(chǎn)建安投資好轉(zhuǎn)相互印證，今年1-4月房屋施工面積累計同比增速達到8.8%，較2018全年提升3.6pct?？紤]到房地產(chǎn)施工周期通常為2-3年，預(yù)計建安投資高增長有望持續(xù)至2021年。

電梯行業(yè)開啟高景氣周期，景氣度有望持續(xù)至2021年

歷史上房地產(chǎn)施工面積累計增速與電梯產(chǎn)量累計增速走勢一致性非常高，2019年1-4月規(guī)模以上企業(yè)電梯、自動扶梯及升降機產(chǎn)量累計達21.5萬臺，同比增加19.4%，產(chǎn)量與同比增速均達到近5年新高。根據(jù)我們的測算，2019年國內(nèi)電梯需求量有望達96.2萬臺，同比增加21.9%，其中更新需求約為11萬臺，占比為11.4%，對應(yīng)新增需求為85.2萬臺，同比增加21.1%，以房地產(chǎn)施工為主的新增需求是今年以來驅(qū)動電梯銷量高增長的重要力量。

考慮到2018年5月以來房屋新開工面積累計增速基本維持在10%以上（除1-2月春節(jié)效應(yīng)帶來的數(shù)據(jù)擾動外），截至12月底累計增速已提升至17.2%，這部分新開工房屋將在2019-2021年進入密集施工期，將有效帶動未來三年電梯需求量，疊加舊樓加裝電梯政策逐步落地，存量電梯逐步進入更新周期，我們看好此輪電梯景氣周期有望持續(xù)至2021年。

維保市場提供長期成長動力，電梯自維保逐漸成為行業(yè)趨勢

電梯維保市場潛在空間有望達500億，將提供長期成長動力。截至2107年底全國電梯保有量為562.7萬臺，同比增加14%，2010-2017年CAGR約為20%，預(yù)計2018年我國電梯保有量將突破600萬臺，按照每臺電梯每年維保成本5000元-1萬元粗略計算，維保市場空間有望達500億。

電梯企業(yè)自維保逐漸成為行業(yè)趨勢，自維保率仍有較大提升空間?？鐕娞萜髽I(yè)一般有近50%以上收入來自維保，而國內(nèi)做得較好的電梯企業(yè)的維保收入現(xiàn)階段也一般在20%以下，未來有大幅提升空間。2019年以來中國政府采購網(wǎng)的40個電梯維保案例中，10個項目為自維保，其中不乏金額在100萬以上的大項目，未來電梯企業(yè)自維保有望從政府主導(dǎo)項目入手，逐步提高自維保率，引領(lǐng)行業(yè)趨勢。

歐、美、日品牌占據(jù)全球絕大部分市場份額，國產(chǎn)品牌占比約30%

目前我國電梯市場主要被美國(奧的斯)、歐洲(蒂森克虜伯、迅達、通力)、日本(三菱、日立、富士達、東芝)等外資品牌占據(jù)，其中奧的斯、三菱、日立等占據(jù)了45%左右市場份額，迅達、通力、蒂森、東芝、富士達等其他外資品牌占據(jù)了25%左右的市場份額，國產(chǎn)品牌約占30%的市場份額，上海機電、廣日股份、康力電梯整體規(guī)模排名靠前。

投資建議：伴隨房地產(chǎn)施工面積觸底反彈、電梯更新改造以及舊樓加裝等因素，我們看好電梯行業(yè)未來2-3年景氣度，疊加2018Q4部分原材料降價以及規(guī)模效應(yīng)，盈利彈性有望加速釋放，相關(guān)上市公司盈利有望迎來向上拐點。尤其在行業(yè)集中度提升背景下，主機與核心零部件龍頭優(yōu)勢將進一步鞏固，建議關(guān)注上海機電、廣日股份、匯川技術(shù)、世嘉科技。

風(fēng)險提示：房地產(chǎn)建安投資不及預(yù)期，行業(yè)競爭加劇，原材料價格波動，國產(chǎn)替代進程不及預(yù)期等。